Co ovlivňuje náklady na soukromý dům?

Zajímá vás, jakou hodnotu má vaše nemovitost a jaké faktory mohou její cenu ovlivnit?

Hodnotu nemovitosti mohou ovlivnit vnitřní i vnější faktory.

Dnes si povíme o vnitřních faktorech, tzn. o tom, co se týká nemovitosti samotné a jejího okolí.

Pokud se chystáte prodat nebo koupit nemovitost, pak vás bude zajímat, co může ovlivnit její cenu. Tak:

umístění

Lokalita je při stanovení nákladů na byt či dům prakticky nejdůležitější, proto o ní mluvíme jako první.

Byt v Pařížské ulici v Praze bude mít cenu vyšší než jakýkoli dům v Chomutově.

Stává se ale, že v rámci jedné ulice se ceny mohou lišit i o několik desítek procent. K tomu stačí, aby se jeden byt nacházel v blízkosti parku a měl krásný výhled z oken a druhý byt se nacházel v přízemí domu s okny do hlučné ulice.

Cenu ovlivňuje i potenciál oblasti. Jste-li majitelem bytu v problémové oblasti, ale již nyní se ví, že se v blízké budoucnosti očekává změna tohoto místa k lepšímu, odrazí se to i na cenách – ty porostou.

Oblast nemovitosti

Není tajemstvím, že větší byt má vyšší cenu. Dost často si ale lidé nevšimnou, že zpravidla byty s větší plochou mají nižší cenu za metr čtvereční než byty malometrážní. Například 2 byty se prodávají ve stejném domě v Praze. Jedním z nich je garson 30 m3 za 100 miliony korun, tzn. 000 70 Kč/m7, pak druhý byt o rozloze XNUMX mXNUMX samozřejmě nebude stát XNUMX milionů Kč, ale bude levnější, i přes stejný stav, stejný výhled z okna a stejné patro.

Jaké další faktory ovlivňují hodnotu nemovitosti, se dočtete v dalším příspěvku

Podlaha

Byt v přízemí se bude prodávat za méně než byt výše.

Byt v přízemí, kde se kolemjdoucí dívají do oken vaší ložnice, bude stát ještě méně než stejný byt ve zvýšeném přízemí.

Podobně jsou na tom byty v posledním patře. Jen zde budou trochu jiné faktory ovlivňující cenu bydlení.

Nedostatečná tepelná izolace ze strany střechy, kvůli které bude v létě v bytě neúnosné horko a v zimě se bude muset byt více topit, což se projeví dalšími náklady. Nebo můžete být první, kdo ví, že je třeba vyměnit hydroizolaci střechy. Proto vždy, když prodáváme byt v posledním patře, zajímáme se o stav střechy a tepelné izolace.

Při koupi bytu v posledním patře vždy požádejte prodejce, aby vám ukázal vyúčtování vytápění a bylo by vhodné mít potvrzení o technickém stavu tepla a hydroizolace.

Byty pod střechou jsou atraktivní díky možnosti krásného výhledu z okna a časté přítomnosti střešní terasy. Navíc je vyloučena pravděpodobnost, že se nad vámi objeví hluční sousedé.

Pokud je tedy kvalitní izolace, může být byt v posledním patře výbornou variantou bydlení. Právě z tohoto důvodu bude cena kvalitních penthousů vyšší než u ostatních bytů v tomto domě.

Výtah

V závislosti na patře je důležitá přítomnost výtahu v domě.

Pokud prodáváte byt v prvním patře, pak absence výtahu nevadí, ale byt v pátém patře v domě bez výtahu bude mít nižší cenu.

Uspořádání oken

Ideální je, když okna bytu nebo domu směřují do všech 4 světových stran. Ale to se bohužel v bytech stává poměrně zřídka. Okna bytu zpravidla směřují na 2 strany, o něco méně často na 3 světové strany. V malých bytech budou mít okna s největší pravděpodobností pouze výstup na jedné straně.

Díky jižně orientovaným oknům bude mít byt vždy dostatek slunečního světla, což bude důležité zejména v zimě. Ale v létě může být v místnostech s okny na jižní stranu horko bez instalovaných rolet, žaluzií nebo klimatizace.

Naopak pokoje na severní straně zaručují v létě příjemný chládek. Všichni lidé mají jiné preference.

Vyšší jsou tedy ceněny byty s okny na různé světové strany.

Balkon a terasa

Často je preferován byt s terasou nebo balkonem, který stojí více.

Pokud má však dům střešní terasu pro společné užívání obyvatel tohoto domu, pak i to bude faktor, který cenu bytu prodraží, i když tam žádný soukromý balkon či terasa nebude.

Zpravidla se náklady na 1 m1 balkonu nebo terasy počítají jako 2/XNUMX nákladů na mXNUMX obytné plochy bytu.

Množství denního světla

Pokud okna vašeho bytu směřují na jih a před těmito okny stojí dům, který brání přístupu slunečních paprsků do vašich oken, je to mínus. Dostatek světla a světlé místnosti jsou poměrně atraktivními faktory, které se promítnou i do ceny nemovitosti.

Podobným způsobem mají malá okna negativní dopad na cenu a proměňují místnost v kobku. Místnosti s takovými okny bude málokdo považovat za atraktivní.

Nové byty s největší pravděpodobností již splňují normy na množství denního světla, ale existuje poměrně hodně starých domů, ve kterých tyto normy nejsou splněny. To platí zejména pro polosuterénní obytná podlaží a první patra a také pro podlahu pod střechou.

V novostavbách jsou ale i byty, které nesplňují normy na množství denního světla v interiéru. Z tohoto důvodu jsou obvykle klasifikovány jako ateliéry (garsonky).

Pohled z okna

Pokud z oken vašeho bytu bude krásný výhled na město nebo park, samozřejmě budete moci byt prodat rychleji a za vyšší cenu než váš soused v domě, jehož okna bytu mají výhled do hlučné ulice.

Výška stropu

Velký vzdušný prostor uvnitř bytu je významným faktorem ovlivňujícím prodejní cenu bytu.

Na jedné straně byty s vysokými stropy umožňují rozdělit prostor na 2 úrovně, vybavit prostor pod stropem jako rekreační oblast nebo mini-kancelář.

Jako mínus však lze považovat i vysoké stropy, protože. Všechno teplo jde nahoru ke stropu a vytápění takového bytu není zdaleka ekonomické.

Minimální výška stropu je dle norem 2,6m.

Parkoviště

Vlastní parkovací stání (před domem na ulici nebo v podzemní garáži) spojené s bytem bude samozřejmě obrovským plusem zejména v oblastech, kde jsou problémy s parkováním. Nejcennější jsou garáže s uzamykatelnými dveřmi.

Technický stav

Cenu ovlivní nejen stav jednotlivého bytu, ale i domu jako celku. Nerekonstruovaný byt v domě v dobrém stavu je ohodnocen výše než dobře zrekonstruovaný byt v domě, jehož stav není příliš náročný. Byt si můžete zrekonstruovat sami a celkem rychle, na rozdíl od celého domu.

Dům ve špatném stavu není moc dobrý signál. To může naznačovat, že přístup není nejlepší nebo že se majitelé bytů nedokážou dohodnout na opravách.

Výstavba nemovitostí

Byt v panelovém domě je v naprosté většině případů levnější než jeho protějšek v cihlovém domě. Panelové domy nesou stigma socialistické výstavby, horší je architektonická kvalita panelových domů, zvuková a tepelná izolace a to vše negativně ovlivňuje cenu. Kvalita jejich výstavby se samozřejmě nedá srovnávat s cihlovými domy z 50. let, jejich parametry jsou často ještě horší než u panelových domů, ale lidé to nejčastěji vnímají tak, že panelový dům je vždy horší než zděný. .

Některé kvalitně zrekonstruované panelové domy mají dokonce lepší tepelné a zvukové izolační vlastnosti než některé novostavby.

Podobně jako u rodinných domů – i zde je nejvíce preferována cihla. Zděné domy se prodávají za vyšší cenu než dřevěné, které mají kratší životnost.

Architektonický styl

Existuje mnoho architektonických stylů, jejich výběr je věcí individuálních preferencí.

Jsou však styly, které se prodávají hůře a mají nižší ceny, jedním slovem proto, že vyšly z módy. Patří mezi ně například styl zvaný „podnikatelské baroko“. V ČR byla rozšířena v 90. letech, vyznačuje se okázalostí a okázalostí, pompézností a silným projevem ega majitele-podnikatele, který v té době rychle zbohatl.

Mezi méně atraktivní styly, které mají citelně negativní dopad na cenu, patří kromě známých panelových domů i domy ve stylu socialistického realismu (česky sorely). Nejznámějším příkladem takové stavby je hotel International v Dejvicích. V posledních letech však byly budovy v těchto neatraktivních stylech restaurovány a mají tak pozitivní dopad na cenu a zlepšují jejich vzhled.

Vyšší ceny mají naopak domy ve stylu secese, renesance, baroka, ale i stavby z dob první republiky ve stylu kubismu a funkcionalismu.

Sousedé

Cenu bytu ovlivňují i ​​sousedé. Můžete mít byt s výbornou rekonstrukcí v krásném domě, ale pokud jsou vedle vašeho bytu problémoví sousedé, může to být problém, když se rozhodnete svůj byt prodat.

Těžko budete zájemcům o koupi bytu vysvětlovat, že váš soused dnes poprvé uspořádal pití na balkóně.

Totéž platí, pokud je váš byt ve druhém patře a pod vámi je obchodní prostor s restaurací nebo nočním klubem. To nebude mít pozitivní vliv na cenu.

Problémová čtvrť se nemusí nacházet přímo u vás doma. Podobný problém může nastat, když se ve vaší ulici otevře noční klub nebo organizace pomáhající potřebným zřídí nedaleko od vašeho domova útulek pro bezdomovce.

Někteří lidé se domnívají, že pokud v sousedním bytě majitel nebydlí, ale je pronajímán, pak jde o problémové sousedy. Není tomu však vždy tak. Pokud váš soused pronajímá svůj byt turistům ke krátkodobým pronájmům, může tato čtvrť skutečně způsobit nepříjemnosti ostatním obyvatelům. „Hurá! Jsme v Praze! Levné pivo zde! “Neztrácejme čas – zítra se vracíme domů do Londýna,” řekne skupina mladých Angličanů, kteří si pronajali byt na airbnb, a pak budete mít problém prodat byt s takovými nájemníky přes zeď.

V případě dlouhodobých pronájmů je situace často opačná – někteří nájemníci si bytu váží ještě více než někteří vlastníci. Problémovému nájemníkovi se nájemní smlouva často neprodlouží, problémového vlastníka se ale jen tak nezbaví.

Velikost domu a počet bytů v domě

Domy s méně byty jsou atraktivnější a ceny bytů v nich jsou vyšší než ve velkých bytových domech. Menší domy jsou jednodušší a lépe udržované a sousedé se navzájem lépe znají.

Jste-li vlastníkem bytu v domě s více než 100 byty, je často těžké se domluvit i na údržbě takového domu, natož na rekonstrukci a setkání obyvatel takového bytového domu je někdy docela show! Hodiny diskusí, hádek a nedohodnutí se na důležitých věcech.

infrastruktura

Výborná infrastruktura má výrazný vliv na cenu bydlení. Infrastruktura a dostupnost široké škály služeb v blízkosti domova jsou v dnešní době důležitou podmínkou, proč lidé chtějí žít ve městech. Právě z tohoto důvodu je nejdražší bydlení v Praze a Brně.

Veřejná doprava

Někteří lidé se při prodeji luxusních nemovitostí na předměstí mylně domnívají, že nedostatek MHD se na ceně neprojeví. Pro všechny, včetně majetných lidí, kteří by v životě autobusem nejeli, je nedostatek veřejné dopravy problémem. A jsou pro to 3 důvody:

*1* tam, kde není dostupná veřejná doprava, jsou lidé nuceni cestovat vlastním autem. A v tomto případě pojedou autem i ti, kteří by mohli cestovat MHD. Výsledkem jsou dopravní zácpy, které nudí každého.

*2* pokud máte děti, musí se nějak dostat do školy a na kroužky. Nebo budete 15letou dceru vozit každý den do školy a zpět a pak na mimoškolní aktivity? Navíc ne každý majetný člověk chce své dítě rozmazlovat a vozit ho všude autem.

*3* bohatí lidé si obvykle pravidelně zvou uklízečku, a pokud se k vám nemůže dostat, úklid za vás neudělá. Totéž platí pro chůvu, pokud jsou v rodině malé děti.

Kromě toho, věřte mi, někdy bohatí lidé cestují hromadnou dopravou. Například v centru Prahy bude rychlejší dostat se do cíle metrem než autem přes zácpy.

Road

Kvalitní silniční infrastruktura ovlivňuje i cenu. Pokud je v blízkosti hlavní silnice nebo dálnice, bude cena bytu nebo domu vyšší než v obydlené oblasti, kde se musíte pohybovat po zanedbaných silnicích třetí kategorie.

Ale pozor! Mít dálnici přímo u domu také nebude velkým přínosem, naopak výrazně sníží cenu vaší nemovitosti.

Neméně důležitá je kvalita silnic. Na špatných cestách se bude prašnost zvedat kvůli tomu, že vás výmoly nutí neustále brzdit a zrychlovat, což je vždy spojeno se zvýšenou hlučností.

Dlažební cesta, která je hlučnější a méně bezpečná, by také nebyla nejlepší varianta. zvyšuje brzdnou dráhu.

Stáří nemovitosti

Situace se stářím nemovitostí je v mnohém stejná jako se stářím auta – cena jde s věkem dolů, ale až hodně zestárnou, může z nich být veterán a jejich cena okamžitě vyletí nahoru.

Cena nemovitosti neklesá ani tak stářím jako takovým, ale především opotřebením. Pokud je tedy nemovitost udržována v dobrém technickém stavu a pravidelně se do ní investuje, její cena by se vůbec neměla snižovat, ale spíše naopak zvyšovat.

Stará nemovitost v nevyhovujícím stavu má pouze 2 možnosti.

Pokud je stav nevyhovující a objekt navíc nemá historickou hodnotu, je jeho osudem demolice.

Nebo časem získá historickou hodnotu a stane se chráněným objektem či architektonickou památkou s vysokou tržní hodnotou.

Okolí

Staveniště v okolí, zeleň a parky v bezprostřední blízkosti, ale i originalita či jedinečná atmosféra místa stále ovlivňují cenu nemovitosti.

Mezi bytem u rušné křižovatky, kde autobusy neustále drnčí pod okny, a bytem s výhledem do zelené klidné ulice bude samozřejmě znatelný rozdíl v ceně.

Každému je jasné, že hluk, prach a smog z frekventované dálnice se výrazně negativně podepisují na ceně.

To ale vůbec neznamená, že nějaký byt v nepříliš klidné lokalitě a ne nejvhodnější k trvalému bydlení nemá šanci na prodej. Nemovitosti na rušných ulicích jsou docela vhodné pro krátkodobý pronájem (hotel nebo airbnb).

Turisty, kteří přiletěli na týden do Prahy, vůbec nezajímá, že u domu nelze zaparkovat. Stejně tak jim nevadí, že je poblíž hlučná dálnice, protože. Často mají takové domy utěsněná zvukotěsná okna a k větrání se používá centrální klimatizace.

I na hlučných ulicích tedy můžete prodat nemovitost za dobrou cenu a v krátkém čase, zvláště pokud má oblast potenciál ke krátkodobým pronájmům.

Typ majetku

Existuje několik typů nemovitostí, které lze nalézt při koupi nemovitosti.

Nejběžnější je soukromý majetek (osobní vlastnictví). V tomto případě jste vlastníkem zapsaným v katastru nemovitostí. Na takovou nemovitost si mohou kupující vzít hypotéku, a proto jsou nejvíce žádané byty v osobním vlastnictví. V důsledku toho je i cena takových bytů vyšší.

Druhým nejčastějším je družstevní vlastnictví. V tomto případě nejste vlastníkem samotné nemovitosti, ale pouze vlastníkem členského vkladu do družstva, které je vlastníkem nemovitosti. Cena bytů v družstevním vlastnictví je zpravidla o 5 % nižší než cena bytů v osobním vlastnictví.

*Podíl ve společnosti s ručením omezeným*

Třetím typem nemovitosti je podíl ve společnosti s ručením omezeným, která je vlastníkem nemovitosti, nejčastěji celého bytového vícepodlažního domu. Tento typ nemovitosti má řadu nevýhod, a proto není příliš častý. Jeho nejvýznamnější nevýhodou je opět to, že kupující si na jeho koupi nemůže vzít hypotéku a pro každý převod se musí sejít valná hromada, která musí převod schválit.

Pokud jste majitelem takového bytu, mějte na paměti, že jej prodáte za nižší cenu. Ceny takových bytů jsou obvykle o 10-20 % nižší než u bytů v osobním vlastnictví.

Omezení vlastnického práva

Zástavní práva a práva k omezenému užívání představují omezení vlastnických práv. Některé cenu nemovitosti nijak neovlivní nebo dokonce její cenu navýší.

Pokud je například na hranici pozemku omezené užívací právo „Právo na údržbu inženýrských sítí“ s připojenou elektřinou, je to samozřejmě výhoda.

Na druhou stranu, pokud chcete prodat dům, který má omezené užívací právo, „doživotní užívací právo“, cena bude nižší a bude záviset na tom, jak dlouho toto omezení pravděpodobně potrvá. Cena se bude velmi lišit, například pokud má nárok 50letý muž nebo 90letý dědeček.

S pozdravem Dina Marechková

Realitní specialista pro rusky mluvící klientelu v Praze.

RE/MAX Alfa

Spálená 97/29 Praha 1

Koupě domu je jedním z nejvýznamnějších a nejzávažnějších rozhodnutí v životě člověka. Cena domu se však může lišit v závislosti na řadě faktorů, o kterých bude řeč níže. Ať už chcete maximalizovat svůj zisk při prodeji nemovitosti nebo si jednoduše chcete vybrat dům, který stojí za vaše peníze, musíte zvážit, jaké faktory ovlivňují hodnotu domu.

Umístění

Jedním z nejdůležitějších faktorů, který určuje hodnotu domu, je jeho poloha. Například nemovitosti nacházející se v rušných částech města se mohou prodat výrazně dráž než nemovitosti ve venkovských oblastech. Blízkost centra města, přítomnost rozvinuté infrastruktury, kulturních a zábavních center, parků, jezer a dalších přírodních zdrojů může výrazně zvýšit hodnotu domu.

Stav cesty vedoucí k domu

Kvalita cesty vedoucí k vám domů může také výrazně ovlivnit její hodnotu. Špatná cesta může odradit potenciální kupce, zejména pokud se dům nachází v odlehlé oblasti. Přítomnost asfaltu, dobré osvětlení a snadný pohyb mohou zvýšit hodnotu domu.

Infrastruktura v docházkové vzdálenosti

V blízkosti nemovitosti by měly být obchody, supermarkety, vzdělávací instituce, kliniky a další zařízení, která zpříjemní oblast pro život. Čím více občanské vybavenosti v okolí, tím vyšší hodnota nemovitosti.

Dopravní dostupnost

Zastávky různých druhů veřejné dopravy umístěné v docházkové vzdálenosti, pohodlný přístup k dálnicím a silnicím – všechny tyto faktory mohou přilákat kupující a zvýšit náklady na bydlení.

Velikost pozemku

Čím větší je plocha pozemku, tím více příležitostí se poskytuje budoucímu majiteli domu. Mít vlastní území vám umožňuje vytvářet design krajiny, pěstovat zeleninu a ovoce a také poskytuje prostor pro relaxaci a volný čas. Čím větší je plocha pozemku, tím vyšší je cena domu. Nemalou roli ale hraje i její tvar, reliéf a půda.

Oblast domu

Je zřejmé, že plocha domu také významně ovlivňuje jeho hodnotu. Čím větší je plocha domu, tím vyšší jsou jeho náklady. Je však třeba si uvědomit, že je důležitá nejen celková plocha, ale také uspořádání prostor. Dobré uspořádání, přítomnost místností s optimální plochou, prostorná kuchyně a koupelna – to vše může zvýšit hodnotu domu.

Stav domu

Přítomnost moderních rekonstrukcí, vysoce kvalitní dokončovací materiály, nové komunikační a inženýrské systémy – to vše činí dům atraktivnějším pro kupující a zvyšuje jeho hodnotu. Dům v havarijním stavu nebo dům, který potřebuje velké opravy, se zastaralými topnými systémy, dírami v podlaze a popraskanými stěnami bude stát mnohem méně. Důležitá je také vybavenost uvnitř domu. Venkovní toaleta a sprcha výrazně snižují cenu domu, protože jejich instalace v domácnosti bude vyžadovat značné množství času a peněz.

Situace na trhu

Pokud je poptávka po bydlení vysoká a nabídka omezená, ceny domů budou vyšší. Zároveň pokud dojde k převisu nabídky a sníží se poptávka po domech, cena může klesnout.

Kromě výše uvedených faktorů existuje také řada věcí, které mohou negativně ovlivnit hodnotu vašeho domova. Zde jsou některé z nich:

Žádné parkovací místo ani garáž

Pokud váš dům nemá místo pro parkování vašeho auta nebo garáž, může to výrazně snížit jeho hodnotu. V dnešní době mnoho kupujících upřednostňuje vlastní parkovací místo, zejména pokud bydlí v oblastech s omezeným parkovacím místem před pozemkem.

Špatný stav základů

Nadace je jedním z nejdůležitějších prvků domu a jeho stav může mít obrovský vliv na jeho hodnotu. Pokud má dům problémy se základy, jako jsou praskliny nebo prohlubně, může to způsobit vážné problémy a vyžadovat nákladné opravy.

Problémy s topnými a chladicími systémy

Pokud má dům zastaralé nebo neefektivní systémy vytápění a chlazení, může to být značná nevýhoda. Kupující se vždy zajímají o úspory na účtech za energii, takže moderní, účinné systémy vytápění a chlazení mohou zvýšit hodnotu domu.

Blízkost hlučných předmětů

Pokud se váš dům nachází v blízkosti hlučných oblastí, jako jsou dálnice, letiště nebo železnice, může to výrazně snížit jeho hodnotu. Hluk může dráždit a rušit klidné bydlení, a proto se mnoho kupujících takovým oblastem raději vyhýbá.

V důsledku toho jsou náklady na dům komplexním ukazatelem, který závisí na mnoha faktorech. Při výběru domu ke koupi nebo prodeji je důležité zvážit všechny výše uvedené aspekty, abyste se mohli informovaně rozhodnout a získat co nejlepší zisk. Kromě toho je třeba mít na paměti, že každý faktor může mít různou míru vlivu v závislosti na konkrétním trhu s nemovitostmi a regionu.

Stojí však za zmínku, že investováním do rekonstrukcí a modernizací lze dům proměnit a zvýšit jeho hodnotu. Schopnost zvýšit hodnotu domu pomocí renovací a modernizací závisí na jeho aktuálním stavu a potenciálu pro zlepšení. Pamatujte ale, že při opravách pro další prodej domu se vám ne vždy podaří vrátit celou částku vaší investice. Někdy je lepší prodat dům tak, jak je nyní. Místo toho, abyste trávili spoustu času a doufali, že se dům skutečně koupí za mnohonásobně vyšší částku jen kvůli kosmetickým opravám.

Přihlaste se k odběru našeho newsletteru!

Přihlaste se k odběru newsletteru a získejte nejnovější informace o rekonstrukcích a interiérovém designu.
Vaše údaje nejsou sdíleny s třetími stranami